En la práctica diaria de nuestra profesión, y en concreto, la actividad de nuestro despacho que actualmente cuenta con varios clientes de los denominados Urbanizaciones, Mancomunidades, propiedad Tumbada y/o asociaciones de vecinos, se suscita en no pocas ocasiones cuestiones cómo:
¿ Por qué tengo que pagar cuotas si no soy miembro de forma libre y voluntaria de la Comunidad/Urbanización/Asociación, no suscribí sus Estatutos, nada ponía en mi escritura de compraventa sobre obligaciones con la Urbanización, ni sobre servicios de ésta?
Para esclarecer este asunto tan importante para el devenir tranquilo de la vida en Comunidad, citaré a título de ejemplo, el contenido de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara de 30 de marzo de 2007, que recoge en sus fundamentos jurídicos las siguientes claves:
Planteamiento del asunto: Se impugna por el demandado el pronunciamiento de la sentencia de instancia que le condena al pago de las cuotas reclamadas por la Comunidad demandante; invocando, en primer término, que el mismo no es miembro de dicha Comunidad, que no suscribió ni aceptó sus Estatutos, en los cuales se establece que estos tendrán la validez de contrato para todos los propietarios de las parcelas que los suscriban y a los por tanto vinculan, entre los que él no se encuentra; añadiendo que en su escritura de compra no se alude para nada a la existencia de servicios ni elementos comunes, ni al régimen de comunidad, ni a los Estatutos ni a cuotas de participación; argumentando igualmente que no es aplicable la L.P.H., por tratarse de parcelas rústicas, sin que rija el art. 24 de la citada Ley especial, porque no existen dichos elementos comunes, ni cuotas de participación, no pudiendo ser el destino de las fincas el de viviendas o locales por tratarse de terrenos rústicos que no han sido recalificados;
Respuesta jurisprudencial:
1.- Las disposiciones de la L.P.H. relativas a la denomina propiedad horizontal tumbada son aplicables retroactivamente a todas las comunidades de propietarios cualquiera que sea el momento en que fueron creadas; pues concurrían en ellas los elementos materiales fundamentales de esa clase especial de propiedad, como son, de un lado, una propiedad singular y exclusiva sobre un elemento privativo (parcelas) y, de otro lado, una copropiedad sobre los elementos comunes (viales, alumbrado, alcantarillado, limpieza, etc.). Ante la realidad de un edificio, o de un complejo urbanístico, o de un centro comercial u otros casos de igual o mayor complejidad, en que coexisten elementos privativos y comunes, tan sólo es posible acogerse a la Ley de Propiedad Horizontal.
2.- Habiendo declarado la S.T.S. 16-6-1995 la existencia de dicho régimen de facto
«sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros».
La obligación de contribución al sostenimiento de los elementos comunes ha sido igualmente reseñada en la sentencia de esta Sala de fecha 13-9-2006 , en la que razonamos que, aún cuando no existieran terrenos propiamente comunes cuya propiedad no resulte individualizada, si se acredita la existencia de determinados gastos o servicios comunes, derivados, por ejemplo del suministro eléctrico, mantenimiento de las instalaciones etc., y si se prueba que tales desembolsos, que han redundado en beneficio de todos los propietarios, han sido satisfechos por la Comunidad esta tenga acción para reclamar las aportaciones correspondientes a los diversos titulares, los cuales no pueden oponerse a su abono con base en la alegación de no haberse integrado voluntariamente en la Comunidad, lo que supondría un claro enriquecimiento injusto en perjuicio de los demás titulares.
3.- No obsta a la referida conclusión el hecho de que los Estatutos no consten inscritos en el Registro de la Propiedad, atendido que es reiterada la Jurisprudencia que aclara que, pese a la taxatividad del art. 38 L.H ., que establece a todos los efectos que se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo, la referida norma opera frente a terceros, pero no ampara la realidad existente entre las partes cotitulares que conocen la realidad extraregistral, S.T.S. 24-6-2004. De lo expuesto por el T.S. se infiere que para que pudiera prosperar la invocación de no resultar oponibles los Estatutos no inscritos, quien lo alegue debería ostentar, no la mera condición de tercero civil, sino también la de tercero hipotecario, lo que exige la concurrencia de buena fe exigida en el art. 34 L.H .. Dicha exigencia comprende, no solo el desconocimiento de la inexactitud registral, sino también que no haya podido conocerse la situación real desplegando una mínima diligencia, aunque no sea preciso desarrollar una especial labor investigadora, ni tabular ni extratabular, S.T.S. 18-2-2005; añadiendo que la buena fe no solo significa el desconocimiento total de la inexactitud registral, sino también la ausencia de posibilidad de conocer dicha inexactitud (glosa Ss. T.S. 14-2-2000, 8-3-2001 y 7-12-2004), por lo que no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido o cuando existe un fundado estado de duda en el adquirente sobre si la titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transmitente en la forma que proclama el asiento registral; necesidad de una diligencia adecuada por parte de quien invoca a su favor el contenido de los asientos que recogió igualmente la S.T.S. 8-5-1992 .
4.-Finalmente, es de indicar que las precedentes consideraciones no quedan desvirtuadas por el hecho de que no se haya aprobado el Plan de Ordenación Urbanística o no se hayan cumplido los requisitos exigidos por la normativa administrativa citada por el recurrente,
pues como apuntan la citadas Ss. T.S. 6-7-1999 y 13-3-1989 , los temas referenciados son ajenos a la Jurisdicción Civil y no permiten desconocer la indudable realidad fáctica frente a la que nos hallamos, en que, como se ha indicado, la enajenación por parcelas para urbanizar, por su propia estructura y configuración geométricas, requiere la cesión implícita al conjunto de los propietarios de las mismas de los servicios e instalaciones comunes y, sobre todo, de los viales en régimen de copropiedad proporcional, ya que de otra suerte se vería frustrada la finalidad para la que se efectuó la parcelación y su urbanización y habría que hacer uso de la prevención contenida en el art. 564 del Código Civil , en la mayor parte de las parcelas lo que dificultaría su posible venta a terceros, que es precisamente el propósito de la parcelación y urbanización y de ahí que, al menos por analogía, sería en todo caso necesario recurrir a lo dispuesto en el art. 396 del referido Código y por ende a la Ley de Propiedad Horizontal, ya que de otra suerte no podrían satisfacerse las necesidades que entrañan, como expresamente contemplaron las resoluciones citadas, por todo lo cual, ha de ser íntegramente desestimado el recurso, con imposición al apelante de las costas de la alzada.
Podemos aportar un caso reciente, resuelto por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, Sentencia de 14 Oct. 2013.
En este caso se desgrana la legitimación activa de la Asociación demandante para promover procedimiento monitorio al amparo del artículo 21 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000). La Audiencia se ha pronunciado al menos en cuatro resoluciones: 5 de junio de 2013 (Sección 10ª), 28 de noviembre de 2012 (Sección 10ª), 8 de noviembre de 2012 (Sección 11ª) y 17 de septiembre de 2012, todas ellas recaídas en procedimientos instados por la misma asociación. Todas ellas coinciden en atribuir a la asociación demandante la naturaleza de complejo inmobiliario, respecto de los cuales la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de 10 de 2008, ha fijado como doctrina legal que “el artículo 21 LPH , sobre aplicación del procedimiento monitorio para el pago de las cuotas pendientes, es aplicable, con el carácter supletorio que establece el artículo 24.4 LPH , y con subordinación a los pactos que establezcan entre sí los propietarios, a los complejos inmobiliarios existentes siempre que los propietarios ostenten, con carácter inherente a su derecho privativo, una titularidad compartida sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.”
Siendo jurídicamente concebible que se diera de baja de la asociación de propietarios, no es posible que la demandada, en tanto sigan siendo propietaria de una parcela junto con la cuota aneja e inseparable que les corresponda en los elementos comunes, deje de abonar las recibos de gastos generales que les correspondan, pues en definitiva cada copropietario tiene la obligación de participar en las cargas de los elementos comunes en proporción a su cuota, y someterse, en cuanto a la administración, a los acuerdos de la mayoría de los partícipes, en este caso articulada en la asociación de propietarios demandante al no existir ningún otro sistema de gestión de los intereses colectivos de los propietarios de las parcelas. Lo pretendido por la demandada roza el abuso de derecho, pues es evidente que se beneficia directamente de los servicios comunes que, de acogerse la tesis sostenida por aquellos, serían sufragados por los demás propietarios de la Urbanización, con el consiguiente enriquecimiento injusto de los primeros, que no puede ser amparado por los Tribunales.
